של מי הקרקע ומי מנהל אותה?
מערכת היחסים המשפטית בנויה על התשתית הבאה: הקרקע היא קרקע מדינה, המנוהלת בידי המינהל, המשכיר אותה לסוכנות היהודית בצורת גורם מיישב. הסוכנות מצידה מעניקה רשות שימוש במשבצת קרקע לאגודה השיתופית, והאגודה כבת-רשות מעניקה רשות שימוש לחבר אגודה בנחלה. מעמד חבר האגודה הוא כבר-רשות.
במהלך השנים, עודכנה מספר פעמים החלטת המנהל (1155, 979, 1464, 1355, 1523 ) ,אשר קרויה היום החלטה 1553, אשר מעבר להפיכת מעמדו של מחזיק הנחלה מבר רשות של האגודה, למעמד של חוכר לדורות (מעין בעלים של הקרקע) ,הרשום בלשכת רשם המקרקעין.
להיוון נחלה ישנן משמעויות כלכליות נוספות:
- זכות לפצל יחידה מהמשק תמורת 33% משווי המגרש
- ביטול הדרישה לרצף בין-דורי בנחלה
- אפשרות לחתום על הסכם חכירה לגבי חלקת המגורים בנחלה.
על מנת להצטרף להחלטה הנוכחית יש לעמוד במספר תנאים הכרחיים:
- תצ"ר, תכנית לצרכי רישום תקפה
- הסדרת כלל השימושים החורגים בנחלה: בנייה ללא היתר ושימושים שלא בהתאם לחוקים.
- תשלום של 33% משווי זכויות הבניה בחלקת המגורים, או רק 3.75% בשלב הראשון, כדמי כניסה להחלטה, והשלמה ל-33% בעת המימוש (מכירה או פיצול).
תשלום דמי רכישה בשווי של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים מקנה לבעל הנחלה את ההטבות הבאות:
- ניצול מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה ללא תשלום.
- פיצול מגרשים מהנחלה ללא תשלום נוסף לרמ"י.
- ביטול הרצף הבין-דורי ואפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה.
- פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה, בגין חלקת המגורים.
מטרת ההצטרפות להחלטה היא לעגן את זכויות המגורים בחלקת המגורים של בעלי הנחלות. העיגון מתבצע בדרך של חתימה על חוזה חכירה לחלקה א' של הנחלה.
היות שהמינהל רצה לגרום לחברים להיכנס להחלטות הנ"ל, ניתנה האפשרות להיכנס להחלטות במספר שלבים, כאשר השלב הראשון יבוצע ע"י תשלום דמי כניסה נמוכים בשיעור של 3.75%.
תשלום דמי הכניסה הנ"ל מקנים מספר דברים:
- חוזה חכירה ישיר מול רמ"י
- האפשרות לבניית בית שלישי (בהתאם לתב"ע תקפה) , בלי "רצף בן-דורי" – במקרה כאמור לא ניתן לפצל מגרשים.
- פטור מתשלומים לרמ"י עד 375 מ"ר כוללים.
הנחה בפיצול מגרש עתידי: ישולם 33% משווי מהגרש המפוצל במקום 91%. כאשר ההשלמה מ- 3.75% ל- 33% תשולם בעת פיצול מגרש מהמשק עבור השווי של זכויות הבנייה ביחידה המפוצלת.
אחרי שלמדנו את הבסיס, הצלחנו להבין את חוקי רשות מקרקעי ישראל הבסיסים , עכשיו נצלול קצת יותר עמוק להבין את דרך הביצוע וכיצד נוכל לממש את היוון בצורה הטובה ביותר עבורנו.
אז כפי שאמרנו ישנם 2 מסלולים לבחירה : מסלול כניסה ומסלול להיוון מלא.
מסלול ראשון – 3.75% – דמי חכירה
- ביטול הדרישה לרצף בין דורי
- מעבר מ"בר-רשות" ל"חוכר" -חתימת הסכם חכירה
- רכישת זכויות למגורים – 375 מ"ר
- רכישת זכות לפיצול נחלה – בתוספת תשלום
מסלול שני – היוון מלא – 33%
- ביטול הדרישה לרצף בין דורי
- מעבר מ"בר-רשות" ל"חוכר" -חתימת הסכם חכירה
- רכישת מלוא הזכויות למגורים הקיימות והעתידיות
- פיצול נחלה ללא תשלום נוסף
- הטבה ברכישת זכות פל"ח – קיזוז בין תשלום עבור הזכות לפל"ח לבין התשלום שבוצע עבור ההיוון
נקודה חשובה שצריך להתייחס אליה היא הפן התכוני של ביצוע ההיוון.
הוחלט שהיוון חל על חלקת המגורים שהגודל המקסימלי שלה הוא 2.5 דונם.
היות ופעמים רבות אנחנו נתקלים בתב"עות אשר השטח הצהוב שלהם גדול מ2.5 דונם, נאלץ לבחור מתוך השטח הצהוב את אותם 2.5 דונם שנרצה להוון בהתאם למספר תנאים.
מה קורה כאשר השטח הצהוב שלנו מוגדר בתב"ע 3 דונם והיוון של ה2.5 דונם לא מספיק לנו על מנת לממש פיצול/ בית שלישי/ פל"ח ?
א. עוד בשלב הכנת התב"ע לתכנן את כל הבתים/המטרות האחרות בתוך ה2.5 דונם ככל וניתן.
ב. במידה ושלב א' לא אפשרי לבקש היוון בצורה אי רגולרית.
ג. במידה ושלב ב' לא אפשרי, נרכוש 500 מ"ר נוספים – על הפרש 500 מ"ר הנוספים נשלם מחיר יקר יותר (91% משווי הקרקע).
בתמונה המצורפת ניתן לראות כי התב"ע מקנה שטח צהוב של 3 דונם אך ביצוע היוון בצורה רגולרית לא מאפשר להכניס גם את הבית שלישי.
בתמונה המצורפת ניתן לראות כי באמצעות היוון של 2.5 דונם בצורה אי רגולרית, נוכל לאפשר לשלושת בתי המגורים להיכנס תחת השטח המהוון לקיום התנאים למימוש הבית השלישי ללא צורך ברכישת זכויות נוספות.
דרישות רמ"י בביצוע סימון חלקת המגורים :
- כל מבני המגורים יכללו בתחום חלקת המגורים.
- תשמר רציפות חלקת המגורים.
- כל חזית הנחלה הנסמכת על הכביש תכלל בחלקת המגורים.
- ככל הניתן, עורף חלקת המגורים יקבע בקו במקביל לחזית חלקת המגורים.
- ככל הניתן, יש לשמור על צורת מגרש רגולארית.
- הגדרת חלקת המגורים תהיה ככל הניתן בקו ישר במקביל לחזית הכביש.
- במקרים בהם לא ניתן להגדיר כך בשל אילוצים או בשל העדפה של סימון לא רגולרי ע"י בעל הזכויות, הוא יתחייב שלא לעלות טענה על הפחתה משווי השומה בגלל הצורה הלא רגולרית אותה בחר.
על מנת לבצע את התהליך בצורה החלטה והטובה ביותר מומלץ לבצע בדיקת התכנות מקיפה עוד בתחילת התהליך על מנת לבחון את זכויות הבניה הקיימות, הערכת עלויות כוללת, תכנון עתידי למבנים בנחלה וכניסה להחלטות רמ"י בצורה הטובה והיעילה ביותר עבורכם.
למשרדנו ניסיון רב בליווי בעלי משקים בהליך הסדרת זכויות בנחלה, חוזה חכירה לדורות ותשלום דמי היוון במושבים. חברת "בוסט מושבים בע"מ" מתמחה בליווי מול רשות מקרקעי ישראל, בעלת ניסיון בהליך הסדרת הנחלה וביצועו מקרוב, תוך שיתוף פעולה עם מודדים ואדריכלים מן השורה לסיום הליך ההסדרה במהירות וביעילות.
ליצירת קשרת וקבלת פרטים נוספים:
משרד : 03-3816363
מייל : [email protected]
