היוון נחלה  – כיום, בעל הנחלה כבר רשות זכאי לבניה של שתי בתי מגורים בגודל 160 כל אחת + יחידה להורים בגודל 55 מ"ר. בניה מעבר לכל זכות בסיס עבור כל בית מגורים תחויב בתשלום של 91% + מע"מ למ"ר מבונה . על זכויות אלו חלות דרישה רצף בין דורי .

היוון נחלה מאפשר לבעל הנחלה לעלות ממעמד של "בר-רשות" ולהפוך ל"חוכר". הכניסה להסדרים מול המנהל טומנת בתוכה מגוון זכויות בניה נוספות, שאינן קיימות במעמד :בר-רשות" כגון: היכולת לבצע פיצול נחלה, הגדלת השטח המותר לבניה והאפשרויות לשימוש בו, הפסקת הדרישה לרצף בין דורי ועוד.

כלומר, רמ"י מאפשרים לבעל הנחלה לעגן ולרכוש את זכויות במשק ובעצם לעבור מבר-רשות למעמד של חוכר בנחלה שלו. ההיוון מתבצע על חלקת המגורים בהתאם לתב"ע הקיימת עם מגבלה של 2.5 דונם.

ישנם שני מסלולים אפשריים, כאשר כל אחד מהמסלולים מקנה זכויות נוספות בנחלה.
המסלול הראשון- התשלום הוא בגובה של 3.75% משווי הקרקע, והמסלול השני הוא בגובה של 33% משווי הקרקע.

היוון נחלה  – מסלול 3.75% – חכירה לדורות 

במסלול זה, בעל הנחלה רוכש ומעגן את זכויותיו הבסיסיות שהוענקו לו עם קבלת הנחלה. כלומר לא נוצרות זכויות חדשות מעבר לקיים, אך נוצרות יותר אפשרויות לבעל הנחלה עם אותן זכויות. אז מה נקבל במסלול זה?

-כאשר ניכנס למסלול זה בעל הנחלה רוכש את זכויות הבניה הבסיסיות שקיבל, כך שהוא יכול להשתמש ב375 מ"ר כרצונו ולייעד אותן בין היחידות השונות. לדוגמא, בנית יח"ד אחת בגודל 375 מ"ר ללא תשלום דמי היתר.

-בנוסף, בעל הנחלה מקבל פטור מהדרישה לרצף בין דורי בנחלה.

– לאחר הכניסה להסדר יכול בעל המשק לבצע פיצול נחלה, בהשלמה ל-33% משווי המגרש המפוצל, כאשר ללא כניסה להסדר הדבר לא אפשרי.

– בעל הנחלה הופך לחוכר וחותם על חוזה חכירה עם הזכויות שפורטו מעלה.

היוון נחלה מאפשר לבעל הנחלה לעלות ממעמד של "בר-רשות" ולהפוך ל"חוכר". הכניסה להסדרים מול המנהל טומנת בתוכה מגוון זכויות בניה נוספות, שאינן קיימות במעמד :בר-רשות" כגון: היכולת לבצע פיצול נחלה, הגדלת השטח המותר לבניה והאפשרויות לשימוש בו, הפסקת הדרישה לרצף בין דורי ועוד.

כלומר, רמ"י מאפשרים לבעל הנחלה לעגן ולרכוש את זכויות במשק ובעצם לעבור מבר-רשות למעמד של חוכר בנחלה שלו. ההיוון מתבצע על חלקת המגורים בהתאם לתב"ע הקיימת עם מגבלה של 2.5 דונם.

ישנם שני מסלולים אפשריים, כאשר כל אחד מהמסלולים מקנה זכויות נוספות בנחלה.
המסלול הראשון- התשלום הוא בגובה של 3.75% משווי הקרקע, והמסלול השני הוא בגובה של 33% משווי הקרקע.

היוון נחלה  – מסלול 33% – היוון מלא

מה נקבל במסלול זה?

– בנוסף לכלל הזכויות במסלול דמי החכירה, בעל הנחלה יהיה פטור בהעברת זכויות מתשלום דמי הסכה או דמי היוון (תשלום 33% משווי הנחלה במכירתה).

– יהיה פטור מתשלום בבואו לבצע פיצול מגרש.

– בעל הנחלה יהיה זכאי לכל הזכויות הקיימות והעתידיות המותרות בתב"ע למגורים ללא תשלום נוסף. לדוגמה,  התב"ע מתירה בניה למגורים בגודל 450 מ"ר + שטחי שירות בגודל 150 מ"ר, הכל ב-2 יחידות דיור. כאשר תאושר תב"ע חדשה לבית שלישי לא יידרש החוכר בתשלום נוסף לרמ"י . ר. כל זכות למגורים שתתווסף בעתיד לא תדרוש תשלום לרמ"י.

– כאמור בעל הנחלה יקבל את הזכויות שמוזכרות במסלול דמי החכירה (3.75%) , ביטול הדרישה לרצף בין דורי והאפשרות לפיצול נחלה.

– כאשר בעל הנחלה ירכוש בעתיד זכויות לפל"ח או לדברים אחרים, יבוצע קיזוז משווי הזכות הנרכשת של שווי חצר שהיוון כבר. לדוגמא שווי חצר שולית (0.2) מוערך בכ- 1,500 ₪ למ"ר ולכן כאשר ירכוש זכות לאחסנה ששוויה מוערך בכ-2,000 ₪ למ"ר יקוזזו 1,500 ₪ מכל מ"ר נרכש.

– בעל הנחלה יחתום על חוזה חכירה מהוון עם כלל זכויות הבניה המוזכרות מעלה.

היוון נחלה  – רכישת 500 מ"ר נוספים מעבר ל2.5 דונם

במידה והתב"ע התקפה בנחלה מגידה את חלקת המגורים כיותר גדולה מ2.5 דונם ( חלקת המגורים ע"פ רמ"י כאשר מבצעים היוון ), ניתן יהיה לרכוש את ה500 מ"ר הנוספים כחלק מהליך ההיון ובכך ליצור חלקת מגורים של 3 דונם מהוונים. רכישת ה500 מ"ר הנוספים היא בעלות של 91% + מע"מ מכל שווי זכות ( במקרה הנ"ל – שווי של חצר ). 

במידה והתב"ע מאפשרת אופציה לבית שלישי נפרד ( לא צמוד קיר ) , נצטרך להכנס להליך של היוון נחלה  במסלול של 3.75% לפחות.

כיום, בעל הנחלה כבר רשות זכאי לבניה של שתי בתי מגורים בגודל 160 כל אחת + יחידה להורים בגודל 55 מ"ר. בניה מעבר לכל זכות בסיס עבור כל בית מגורים תחויב בתשלום של 91% + מע"מ למ"ר מבונה . דגש חשוב הוא שהזכות בניה לכל בית נספרת בנפרד ולא ניתן לנייד את הזכויות. כלומר אם נבנה בית מגורים אחד בגודל של 200 מ"ר (הפרש של 40 מ"ר) והבית השני הוא 120 מ"ר (מותר עוד 40 מ"ר עד 160 מ"ר ), עדיין יצטרך לשלם עבור ה40 הנוספים שנבנו בבית הראשון.

כאשר נכנסים להיוון במסלול של 3.75% , אחת ההטבות היא האפשרות לנייד זכויות בהתאם לתב"ע הקיימת (הזכויות הבסיסות שנרכשו 160+160+55, הופכות להיות עבור כל מבני המגורים יחד ולא כל אחד לחוד). כלומר כאשר נרכוש את זכויות הבסיס במסגרת הכניסה להחלטה החדשה נוכל לממש את ה375 מ"ר על 3 יחדות נפרדות שמוקנות בתב"ע . כל זכות מעבר ל375 מ"ר נרכוש אותה בתשלום של 91% + מע"מ למ"ר מבונה.

היות והתהליך הנ"ל דורש גם להוון את הנחלה ופעמים רבות רכשית זכויות נוספות מעבר להיוון הבסיסי (375) , יש לבצע תחשיב כדאיות כלכלית בהתאם למצב הבנוי בנחלה ,לצרכים המשפחתיים, וליכולת הכלכלית לעמוד בהליך שכזה.

להרחבה בנושא ובחינת כדאיות כלכלית מוזמנים ליצור קשר –
משרד : 03-3816363

פיצול נחלה חקלאית מאפשר לפצל חלק מחלקת המגורים לחלקה עצמאית נפרדת (לרוב שטח בגודל 500 מ"ר עם זכויות בניה של יח"ד אחת).
הליך פיצול נחלה במשק הינו הליך מורכב, אשר יכול להימשך כשנתיים שלוש, ודורש עבודה עם מספר בעלי מקצוע (מודדים, אדריכלים , עורכי דין ושמאים).
הליך הקצאת הזכויות במגרש מחויב בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ובתשלום מס רכישה והיטל השבחה. כמובן עם רשויות התכנון והבניה בישראל.

כדי לבצע את הליך הפיצול יש לבצע תחילה הסדרה כוללת למשק, ולאחר מכן לבצע היוון ע"י תשלום לרמ"י.  לאחר הגשת התוכניות ואישורן (נידרש גם בוועדה מחוזית), תתבצע עסקה נוספת מול רמ"י ע"פ שומה פרטנית, שבה יבוצע הפרש התשלום ל- 33% משווי המגרש המפוצל.

בתהליך שכזה ייעוץ, תכנון וליווי נכון יכול להיות ההבדל בהצלחת התהליך, קיצור הזמנים, העלויות וניצול מירבי של ההטבות בחוק.

על מנת לקבל היתר עבור על מבנה חקלאי נדרש להגיש תוכניות שיעברו דרך 3 גופים עיקריים : משרד החקלאות, וועדה מקומית לתכנון ובנייה ורשות מקרקעי ישראל.

על מנת לקבל את האישור של משרד החקלאות אשר ימליץ על המבנים כמבנים חקלאיים, נדרש להוכיח זיקה לחקלאות של בעל המשק. כלומר בעל המשק צריך להיות החקלאי בפועל ובתאם להיקף הפעילות החקלאית שלו הוא יקבל המלצה ממשרד החקלאות לאשרר את אותם המבנים.

לאחר המלצה של משרד החקלאות על מבנים אלו כמבנים חקלאיים יש להתייחס כמובן גם לדרישות הוועדה המקומית, רמ"י והגופים הנלווים ( הג"א, כיבוי אש וכו' ).

דמי השימוש מחושבים ע"י מספר פרמטרים : 5%-6% מערך הקרקע, היקף השטח הבנוי, סוג השימוש ומשך תקופת השימוש.
כיום יש בידי המינהל לתבוע בעלי נחלה על חריגת בנייה, שבוצעה בנחלה גם לגבי תקופה ארוכה מ – 7 שנים, ולא חלה תקופת התיישנות על עבירות אלו.

בשנים האחרונות ניתן לראות, כי המנהל מעודד את בעלי הנחלות לבצע הסדרה של המצב הקיים, ובכך בא לקראתם בתנאי התשלום והפחתתו בהתאם לגיל ולנכונות ההסדרה מצד בעל הזכויות.

הקנסות / דמי שימוש שמצטברים הם בגין שימושים שלא תואמים את ההסכם מול רמ"י.

לדוגמה, המבנה החקלאי- במהלך השנים פסקה החקלאות מה שהביא את בעל הנחלה להשכיר את המבנה לצורך אחסנה . במצב כזה היות והשימוש במבנה (אחסנה) נוגד את ההסכם מול רמ"י (לא ניתן לבצע פל"ח בנחלה אלה אם הפעילות מתבצעת בתוך חלקת המגורים ומוגשת בקשה לאישור הוועדה מקומית ולביצוע עסקה מול רמ"י ) ולכן יש חשיפה לדמ"ש. מעבר לך יש לקחת בחשבון שבמידה ומתנהל הליך של תביעה עבור דמי שימוש, בזמן הזה תהליך ההסדרה נעצר ולא פועל במקביל עד לסיום התביעה והתשלום שסוכם.

ממליץ בחום לפני כל ריצה לתהליך הסדרה לעצור ולהבין את הסיטואציה במלואה , בדיקת התכנות כוללת שתתן אינדיקציה מדויקת עבור המצב הקיים החל משיפה לקנסות , אפשרויות לאשרור המבנים , בנייה וכו..

חשיבות הסדרת השימושים במשקים הינה גבוהה ביותר .
נכון להיום, כל ביצוע פעולה, שנרצה לבצע במשק, החל מהעברת זכויות, קבלת היתרי בניה עבור מבנים חדשים ועד לפיצול נחלה מחייבות כתנאי סף את הסדרת כל השימושים,כולל שימוש חורג, הקיימים בנחלה .
בעבר היה ניתן להגיש שימושים חדשים נוספים לוועדות ולמנהל, ללא קשר למצב הקיים בנחלה. כיום כל פעולה או הליך משפטי, שיוגש לרשויות הרלוונטיות, יכול לסכן את בעל הנחלה בקנסות והליכים משפטיים במידה והנחלה אינה מוסדרת.

לכן נמליץ לפני כל הגשת בקשה לרישוי או התחלה של תהליך משפטי, הקשור לנחלה, לביצע הסדרת חריגות בנייה כוללת למתרחש במשק החל מהשימושים ועד להתאמת המבנים להיתרם המקורי.

אחת מהבעיות הנפוצות ביותר כיום בעולם המשקים והנחלות הינה סוגיית היורשים.
נכון להיום ניתן לרשום את המשק החקלאי על יורש אחד בלבד, מה שגורם פעמים רבות לסכסוכי משפחות ואיבוד הנחלה כחלק מחוסר היכולת למצוא פתרון מתאים.

על מנת למצוא את הפתרון הטוב ביותר יש לבחון מספר אופציות:
1. בחירת יורש מתוך מהילדים אשר יוכל לפצות את שאר האחים בסכום כספי או רכוש בתמורה לקבלת המשק.

2. פיצול נחלה – לבצע הפרדה של מגרש מתוך הנחלה אשר יוכל להרשם על יורש נוסף .

3. שימוש בנכסים נוספים שיש למשפחה – על מנת למצוא פתרון שוויוני ככל האפשר יש להשתמש בכל הכלים שעומדים לרשותנו החל מנכסים, חברות פעילות ויכולת כלכלית.

על מנת להימנע ממקרים כאלה, מומלץ מאוד להחליט מבעוד מועד בתוך המשפחה ,מי ייחשב לבן ממשיך, מי יירש את הנחלה, וכיצד הוא יפצה את שאר בני המשפחה.
את ההחלטות האלו יש לאגד במסמך משפטי רשמי ובכך לחסוך אי הבנות וסכסוכים עתידיים.

כל מבנה שהיה קיים בשנת 1965 ומטה יכול לקבל פטור מבקשה להיתר.

ניתן לקבל את הפטור מהוועדה המקומית לאחר שנעשה פענוח השוואתי ע"י מודד מוסמך או מיפוי ארצי ( השוואה בין צלום אוויר משנת 65 לבין מפת מדידה מצבית של היום).

– במידה ונעשו שינויים במבנה או בשימוש שנעשה בו (הרחבה של המבנה , שינוי חזיתות, לול שהפך לבית מגורים וכו..) , הוועדה המקומית לתכון ובניה אינה חייבת לקבל את בקשת הפטור ויכולה לחייב בהגשת תוכניות להיתר.

ישנם מגוון אפיקי השקעה, שניתן לייצר במשק בהתאם לתנאי התב"ע המקומית בכל יישוב:
מבני פל"ח (תיירות כפרית, מבנה אחסנה, משרדים וכו.. ), שימוש חורג , מערכות סולאריות ועוד מספר אפיקים, אשר מותאמים לכל לקוח באשר הוא ולצרכים האישיים שלו.

על מנת לבחון כל אחת מהאפשריות נמליץ לבחון את הכדאיות הכלכלית והצרכים האישים בהתאם לכל משפחה וכל משק:
העלויות משתנות בין אזור לאיזור עבור התשלומים לרמ"י , ההשקעה הכספית והמימון הבנקאי הם חלק בלתי נפרד,מצב משפחתי וכמובן הסדרת ההמצב הקיים בנחלה ( במידה ודרושה הסדרה קודם לכן).

לייעוץ והכוונה – 
משרד : 03-3816363
ווצאפ לשאלות –  https://wa.me/message/6WHZPJWG475AI1 

קיימים מספר מסלולים להקמת הפרויקט הסולארי :
מסלול I: רכישת מערכת –
מסלול רכישות מערכת באופן עצמאי מאפשרת לבעל המשק להנות מכלל ההכנסות, שתפיק המערכת, אך כרוכה בתשלום כלל ההוצאות שבהקמת הפרויקט. היתרון הוא הכנסות גבוהות יותר ובעלות בלעדית על ההכנסה. החיסרון הוא נשיאת יותר סיכונים ומימון כל עלויות הפרויקט באופן עצמאי.

מסלול  II: שכירות קבועה –
קבלת שכירות על הגגות מחברה סולארית. במסלול זה בעל המשק ייהנה משכירות קבועה ל-25 שנה, שבדרך כלל מהווה כ-20%-30% מההכנסות החשמל, שהמערכת מייצרת.
היתרון במסלול זה הוא, שבעל המשק לא נושא בעלויות תחזוקת מבנים, פינוי אסבסט, הקמת תשתית חשמל ורכישת פאנלים. הוא יקבל שכירות חודשית קבועה, ללא קשר להכנסות שהיא מפיקה לאורך שנים.

על מנת לאשר מבנה לפעילות חוץ חקלאית יש צורך לבצע מספר בדיקות מקדימות:
1. האם קיימת תב"ע אשר מאפשרת פעילות לא חקלאית בנחלה ( פל"ח ) ?

במידה וישנה תב"ע לפל"ח בישוב הנ"ל , ניתן להגיש תוכניות בהתאם לשימושים המצוינים בתב"ע.
התוכניות הנ"ל יעברו דרך 2 גופים עיקריים: וועדה מקומית ורשות מקרקעי ישראל.

יש לבצע הערכת עלויות מקדימה היות ורמ"י דורשים תשלום של 91 + מע"מ משווי הזכות אשר תקבע לפי בהתאם לסוג השימוש ( אחסנה , משרדים, תעשייה זעירה וכו.. ) וכמובן ערך הקרקע .

2. במידה ואין תב"ע לפל"ח לישוב – האם מדובר במבנה קיים עם היתר לשימוש מסוים ( חקלאי, מגורים, מחסן שירות וכו) ?

אם המבנה קיים בהיתר ( לדוגמה היתר חקלאי ) , נוכל לבצע תהליך של שימוש חורג למבנה בהתאם לייעוד שנבקש.
עסקה זו גם היא עוברת דרך הוועדה המקומית ורשות מקרקעי ישראל.
השונה מעסקת פל"ח בסעיף 1 הוא שהיתר זה הוא זמני ( לרוב 5 שנים) וניתן לחדש אותו.
גם בעסקה זו רמ"י יבצעו שמאות בהתאם לסוג השימוש והאיזור המבוקש.

מומלץ באוד בכל כניסה לתהליך לאישור מבנים עבור פעילות חוץ חקלאית לבצע תחשיב כדאיות כלכלית ותכנונית.

לפירוט נוסף – הכנסו לדף מידע מקצועי שבאתר 

היחידה השלישית (55 מ"ר צמודת קיר) אשר נכללת בזכויות הבסיס מטעם רמ"י,  אינה נספרת במניין היחידות הנספרות לפי תמ"א 35 מפני שמהותה להיות חלק מבית ראשי ולא כבית בפניי עצמו ( צמודת קיר לפי ההגדרה).