מכירת נחלה

מכירת נחלה היא תהליך ייחודי ושונה מאוד בהשוואה לעסקאות נדל"ן רגילות. המורכבות המשפטית, סכומי הכסף הגבוהים, היבטי המיסוי והשוני המהותי במבנה הנחלה הופכים את העסקה לתהליך שדורש תכנון מוקדם וליווי מקצועי. לא אחת, תהליך זה עשוי להימשך מספר שנים, אך באמצעות ליווי מקצועי נכון ניתן לייעל ולפשט אותו בצורה משמעותית.

ייחודיות הנחלה בהשוואה לנכסים אחרים
נחלה חקלאית מורכבת ממספר חלקים עיקריים:

• חלקת המגורים – השטח שבו ניתן לבנות יחידות מגורים לבעלי הזכויות בנחלה.
• חלקות חקלאיות (א', ב' וכו') – קרקעות המיועדות לשימוש חקלאי.
• חברות באגודה השיתופית – במרבית המושבים והקיבוצים, נחלה כוללת גם זכויות ו/או חובות כלפי האגודה השיתופית.

בנוסף, ישנם היבטים תכנוניים ומשפטיים שיש לבחון לפני כל עסקת מכירה, כאשר עיקרי הדברים הם התשלומים שיחול בחלק מתהליך המכירה.

היבטי התשלומים הם משמעותיים מאוד ואף יכולים להגיע גם ל50% ואף יותר משווי המכירה ולכן חשוב מאוד להערך אליהם בהתאם ותמחר בצורה נכונה את מחיר המכירה.

עסקאות במגזר החקלאי כוללות מרכיבי מיסוי ייחודיים, ביניהם:

• דמי רכישה לרמ"י (33%) – – חלים על היוון חלקת המגורים של הנחלה עד 2.5 דונם.
• דמי הסכמה לרמ"י –   חל על השטחים הנוספים (השטחים החקלאיים).
• מס שבח – מוטל על המוכר בהתאם לרווח ההוני שצבר מהנכס.
• היטל השבחה – נגבה על ידי הוועדה המקומית במקרה של עליית ערך הקרקע עקב תוכניות חדשות שאושרו.
• מס רכישה – חל על הרוכש לפי מדרגות מס הקבועות בחוק.
• מס רכישה על דמי הרכישה.

דברים שחשוב לדעת במכירת נחלה

סוגי עסקאות – נטו מול ברוטו

קיימות שתי שיטות עיקריות לקביעת מחיר בעסקאות נחלות:

1. עסקת ברוטו – בעסקה זו, הרוכש משלם למוכר סכום מוסכם, כאשר המוכר נושא בכל תשלומי המיסוי המפורטים מעלה.
2. עסקת נטו – המוכר קובע סכום שהוא מעוניין לקבל "נקי" לאחר כל המיסים, והרוכש הוא זה שנושא בתשלומי המס והתשלומים הנלווים לרשויות כמופרט מעלה.

חשוב להבין כי גם בעסקאות נטו, החובה העקרונית לשלם מסים מסוימים (כגון מס שבח) חלה על המוכר, ולכן יש להקפיד על ניסוח ברור בחוזה.

חשיבות הליווי המקצועי

בעת עסקת מכר של נחלה מומלץ מאוד להסתייע במספר גורמים מלווים אשר מתמחים בעולם משקים והנחלות וזאת כדי לייצר עסקה בטוחה ויעילה.
ליווי מקצועי כולל:
1. שמאות לנחלה – בחינת כדאויות ככלית והערכות שווי של כלל התשלומים אשר יחולו בעת המכירה לצורך קביעת תג מחיר מתאים לנחלה.
2. ייעוץ משפטי – עו"ד אשר מתמחה בעולם המשקים והנחלות לצורך כתיבת הסכם מכר מותאם.
3. יעוץ תכנוני וקניני יחד – בחינת המצב הקיים של הנחלה לטובת בחינת סיכונים בהליך המכירה.

מעבר לייעוץ אשר צויין מעלה ישנה חשיבות מאוד גדולה ל"תפעול" העסקה במהירות ויעלות, היות ותשלום דמי הרכישה נקבע בהתאם למועד ביצוע השמאות ולא מועד ביצוע הסכם המכר, כלומר ישנם לא מעט נחלות שנמכרו בשווי מסוים ותהליך העברת הזכויות התעכב למספר שנים ובעקבות העיכוב תשלום דמי הרכישה חרג מאוד מהערכות שבוצעו בתחילת התהליך מה שהביא למצב שסך התשלומים עלה מעל 50% ממחיר המכירה.

רוצים לבצע עסקה בראש שקט ובדרך הבטוחה ביותר?
חברת בוסט מושבים בע"מ מלווה בעלי משקים ונחלות בדרך הבטוחה למכירת הנחלה שלהם.
ליווי מקצועי ומקיף שכולל בתוכו שמאי מקרקעין, עו"ד וצוות של מנהלי פרויקטים אשר מתנהלים מול רשות מקרקעי ישראל ושאר הגופים לטובת הבטחה שהתהליך יתנהל בצורה ברורה, מהירה ויעילה, תוך שמירה על האינטרסים שלכם והימנעות מהפתעות בלתי צפויות בהמשך הדרך.