בשנים האחרונות ניתן לשמוע יותר ויותר את המושג בית שלישי בנחלה.
היות והצורך ביחידות דיור הולך וגובר משנה לשנה, ומשקים רבים מחפשים את הפתרון הנכון וחוקי אשר ימנע מהם קנסות וחריגות שימוש בגין יחידות דיור נוספות, לכן מושבים/בעלי משקים רבים התחילו תהליך להכנת תב"ע מושבית / נקודתית שתאפשר הוספת זכות לבית שלישי נפרד.
על מנת לממש את האופציה לבנות בית שלישי נפרד בנחלה נצטרך לעבור מספר תהליכים:
תוכן עניינים
1. משק מוסדר על כל חלקיו
בשנים האחרונות ההסדרה הפכה להיות תנאי הכרחי למימוש של כל תהליך שנרצה לבצע במשק, החל מהקבלת היתרים עבור מבנים ישנים/ חדשים ועד להעברת זכויות במכירה/ לבן , פיצול נחלה , היוון נחלה וכו..
היות וכל משק נמצא בסיטואציה שונה מהשני, יש לבצע בדיקות הערכות מקדימות לקבלת ההחלטות.
הסדרת המשק פעמים רבות הופכת להיות תהליך מורכב שדורש מימון גדול ושינויים פיזיים בשטח.
היות והצורך המשפחתי והפן הכלכלי הם חלק בלתי נפרד מהתהליך , יש לבצע בדיקת התכנות כוללת ולאחר מכן לקבל את ההחלטות המתאימות.
2. הכנת תב"ע המאפשרת בית מגורים שלישי נפרד
מדוע אנחנו צריכים להכין תב"ע חדשה?
נכון להיום הרוב המוחלט של התב"עות מקנה זכות ל2 בתי מגורים בחלקה המגורים של הנחלה ( השטח הצהוב) ולכן יש צורך לבצע שינוי תב"ע שיאפשר את הזכות לבית השלישי.
היות ומדובר בתב"ע אשר מרחביה את זכויות הבניה ומוסיפה אפשרות לבית נוסף, מדובר בתב"ע אשר עוברת דרך מספר גופים עיקריים : הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של אותו האזור, הוועדה המחוזית וכמובן רשות מקרקעי ישראל.
הכנת תב"ע ואישורה זהו תהליך ארוך ומורכב שלוקח בין שנתיים לשלוש עד שמסתיים והתב"ע מקבלת תוקף.
– בהכנת התב"ע יש לקחת בחשבון את מיקום הבית השלישי שנרצה להקים או לחילופין בית שלישי שכבר קיים ונרצה לאשר אותו ( לפעמים נדרש גם בשינוי גבול ).
3. כניסה להסדר חכירה לדורות, מסלול 3.75% מערך חלקת המגורים
היות וזכויות הבנייה מטעם רשות מקרקעי ישראל שמקונות היום ל"ברי הרשות" בנחלה הם הזכויות הבסיסיות , כלומר 2 בתים נפרדים בגודל של 160 מ"ר כל אחד ובנוסף יחידת הורים שלישית צמודת קיר בגודל 55 מ"ר במידה וקיים רצף בין דור ( סבא , אבא, נכד ).
נכון להיום כל מ"ר נוסף מעבר לכל יחידה בפני עצמה, נדרש בתשלום נוסף של 91% + מע"מ משווי הזכות.
כאשר נכנסים להיוון במסלול של 3.75% , אחת ההטבות היא האפשרות לנייד זכויות בהתאם לתב"ע הקיימת (הזכויות הבסיסות שנרכשו 160+160+55, הופכות להיות עבור כל מבני המגורים יחד ולא כל אחד לחוד כמו קודם לכן). כלומר כאשר נרכוש את זכויות הבסיס במסגרת הכניסה להחלטה החדשה נוכל לממש את ה375 מ"ר על 3 יחדות נפרדות שמוקנות בתב"ע . כל זכות מעבר ל375 מ"ר נרכוש אותה בתשלום של 91% + מע"מ למ"ר מבונה.
המלצה – יש לבצע בדיקת התכנות מקיפה עוד בתחילת התהליך על מנת להעריך עלויות לכניסה להחלטה ( השווי של 3.75% באותו איזור מגורים) והאם נדרש לרכוש זכויות נוספות מעבר ל375 מ"ר.
ניתן לקרוא ברחבה על הכניסה להחלטה כחלק מתהליך ההיוון
– נקודה חשובה: כחלק מהכניסה להחלטה , נדרש לסמן את חלקת המגורים (2.5 דונם לפי רמ"י ) ולכן משקים שהתב"ע שלהם מקנה שטח צהוב יותר גדול ( לדוגמה 3 דונם) , יש לתכנן בצורה אסטרטגית את סימון ה2.5 דונם היות וניתן לבצע אותו בצורה אי רגולרית.
4. היתר בנייה
היתר בנייה הוא אומנם השלב האחרון בתהליך אך הוא ללא ספק גם השלב הראשון.
היות ואנחנו מוגבלים מצד אחד בזכויות הבניה הבסיסיות שרמ"י מקנה ומצד שני יש רצון לנצל את מלא הזכויות שמקנה התב"ע , הצעד הראשון בהכניסה לכל התהליך המפורט היות וכל נחלה מרכיבה מכילה בתוכה משפחה עם צרכים אישיים אחרים, יכולת כלכלית שונה ומצב קיים בנוי שונה יש לבחון עוד בתחילת הדרך את המטרות שאליהם נרצה להגיע ובהתאם לכך לבצע הערכת עלויות בהתאם לתהליך ההסדרה במידה ויש, לתהליך ההיוון, רכישת זכויות נוספות וכו..
רק לאחר סיכום כל המטרות בהתאם לצרכים האישים של המשפחה ( גודל הבית השלישי שמעוניינים בו , גודל הבתים הקיימים, מיקום בתוך הנחלה ) נוכל לגשת לתכנון סימון חלקת המגורים (2.5 דונם), הכנת תב"ע מותאמת אשר תקנה זכות לבית נוסף נפרד, רכישת הזכויות הבסיסיות במסגרת הכניסה להחלטה "חכירה לדורות" ולסיום הכנת תוכניות בניה לבית השלישי.
למשרדנו ניסיון רב בליווי בעלי משקים בהליכי שינויי תב"ע, הסדרת זכויות בנחלה, חוזה חכירה לדורות ותשלום דמי היוון במושבים. חברת "בוסט מושבים בע"מ מתמחה בליווי מול רשות מקרקעי ישראל, בעלת ניסיון בהליך הסדרת הנחלה וביצועו מקרוב, תוך שיתוף פעולה עם מודדים ואדריכלים מן השורה לסיום הליך ההסדרה במהירות וביעילות.
ליצירת קשרת וקבלת פרטים נוספים:
משרד : 03-3816363
מייל : [email protected]
