רכישת נחלה – מדריך מקיף
רכישת נחלה היא תהליך ייחודי ושונה מאוד בהשוואה לעסקאות נדל"ן רגילות. המורכבות המשפטית, סכומי הכסף הגבוהים, היבטי המיסוי והשוני המהותי במבנה הנחלה הופכים את העסקה לתהליך שדורש תכנון מוקדם וליווי מקצועי. לא אחת, תהליך זה עשוי להימשך מספר שנים, אך באמצעות ליווי מקצועי נכון ניתן לייעל ולפשט אותו בצורה משמעותית.
ייחודיות הנחלה בהשוואה לנכסים אחרים
נחלה חקלאית מורכבת ממספר חלקים עיקריים:
- חלקת המגורים – השטח שבו ניתן לבנות יחידות מגורים לבעלי הזכויות בנחלה.
- חלקות חקלאיות (א', ב' וכו') – קרקעות המיועדות לשימוש חקלאי.
- חברות באגודה השיתופית – במרבית המושבים והקיבוצים, נחלה כוללת גם זכויות ו/או חובות כלפי האגודה השיתופית.
היבטים תכנוניים כלכלים ומשפטיים שיש לבחון לפני כל עסקה של רכישת נחלה
- תב"ע – זכויות הבנייה הקיימות והפוטנציאליות, אפשרויות לפיצול מגרש, פעילות לא חקלאית, בית שלישי וכו.
- היתרי בניה – האם המצב הבנוי מאושר כדין או שישנם סוגיות תכנוניות שצריך להתייחס אליהם ?
- מצב קיניני – בחינת של עבירות שימוש , אישור הזכויות, נסחי הטאבו , צווי הריסה וכל נתון שיכול לעכב את העסקה או לסרבל אותה ?
- כלכלי – שמאות לנחלה אשר מחילה בתוכה את כלל התשלומים הצפויים ומציגה שווי של הנכס על מנת לבחון שהעסקה אכן כדאית.
תכנון מראש של שימושי הנחלה
בעת רכישת נחלה, ישנה חשיבות רבה לתכנון מוקדם של המבנים והשימושים העתידיים בה. בין השיקולים המרכזיים שיש לקחת בחשבון:
- כמות יחידות הדיור שניתן לבנות.
- האפשרות לפצל מגרש ולמכור אותו בנפרד בעתיד.
- שימושים אפשריים מעבר לחקלאות (למשל, צימרים או פעילות עסקית אחרת).
- ליווי בתהליך העברת הזכויות מול רמ"י, רשויות התכנון והאגודה השיתופית.
היוון הנחלה – מדוע זה חשוב?
כיום, כל נחלה שנמכרת מחויבת להיות מהוונת. המשמעות היא בעסקת העסקה יש חובת תשלום לרמ"י, דמי רכישה חד-פעמיים בשיעור של 33% משווי הקרקע, מה שמעניק לו רכישה של מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות למגורים בנחלה. כתוצאה מכך, הוא אינו מחויב בעתיד בתשלומים נוספים לרמ"י בגין זכויות אלו. זהו יתרון משמעותי לרוכשי נחלות, שכן תשלום ההיוון מספק ודאות כלכלית ומפחית עלויות עתידיות.
כחלק מעסקת הרכישה יש לקחת בחשבון שישנם תשלומים רבים שיחלו ובהתאם לכך קיימות שתי שיטות עיקריות לקביעת מחיר בעסקאות נחלות:
סוגי עסקאות – נטו מול ברוטו
- עסקת ברוטו – בעסקה זו, הרוכש משלם למוכר סכום מוסכם, כאשר המוכר נושא בכל תשלומי המיסוי המפורטים מעלה.
- עסקת נטו – המוכר קובע סכום שהוא מעוניין לקבל "נקי" לאחר כל המיסים, והרוכש הוא זה שנושא בתשלומי המס והתשלומים הנלווים לרשויות כמופרט מעלה.
חשוב להבין כי גם בעסקאות נטו, החובה העקרונית לשלם מסים מסוימים (כגון מס שבח) חלה על המוכר, ולכן יש להקפיד על ניסוח ברור בחוזה.
עסקאות במגזר החקלאי כוללות מרכיבי מיסוי ייחודיים, ביניהם:
- דמי רכישה לרמ"י (33%) – – חלים על היוון חלקת המגורים של הנחלה עד 2.5 דונם.
- דמי הסכמה לרמ"י – חל על השטחים הנוספים (השטחים החקלאיים).
- מס שבח – מוטל על המוכר בהתאם לרווח ההוני שצבר מהנכס.
- היטל השבחה – נגבה על ידי הוועדה המקומית במקרה של עליית ערך הקרקע עקב תוכניות חדשות שאושרו.
- מס רכישה – חל על הרוכש לפי מדרגות מס הקבועות בחוק.
- מס רכישה על דמי הרכישה.
היבטי התשלומים הם משמעותיים מאוד ואף יכולים להגיע גם ל50% ואף יותר משווי המכירה ולכן חשוב מאוד להערך אליהם בהתאם ותמחר בצורה נכונה את מחיר הנחלה.
חשיבות הליווי המקצועי
בעת עסקת מכר של נחלה מומלץ מאוד להסתייע במספר גורמים מלווים אשר מתמחים בעולם משקים והנחלות וזאת כדי לייצר עסקה בטוחה ויעילה.
ליווי מקצועי כולל:
1. שמאות לנחלה – בחינת כדאיות ככלית והערכות שווי של כלל התשלומים אשר יחולו בעת הרכישה לצורך קביעת תג מחיר מתאים לנחלה.
2. ייעוץ משפטי – עו"ד אשר מתמחה בעולם המשקים והנחלות לצורך כתיבת הסכם מכר מותאם.
3. יעוץ תכנוני וקניני יחד – בחינת המצב הקיים של הנחלה לטובת בחינת סיכונים בהליך הרכישה ותכנון עתידי מותאם לרוכש.
מעבר לייעוץ אשר צויין מעלה ישנה חשיבות מאוד גדולה ל"תפעול" העסקה במהירות ויעלות, היות ותשלום דמי הרכישה נקבע בהתאם למועד ביצוע השמאות ולא מועד ביצוע הסכם המכר, כלומר ישנם לא מעט נחלות שנמכרו בשווי מסוים ותהליך העברת הזכויות התעכב למספר שנים ובעקבות העיכוב תשלום דמי הרכישה חרג מאוד מהערכות שבוצעו בתחילת התהליך מה שהביא למצב שסך התשלומים עלה מעל 50% ממחיר המכירה מה שמביא פעמים רבות לוויכוחים מיותרים בין הרוכשים למוכרים.
רוצים לבצע עסקה בראש שקט ובדרך הבטוחה ביותר?
חברת בוסט מושבים בע"מ מלווה בעלי משקים ונחלות בדרך הבטוחה לרכישת הנחלה שלהם.
ליווי מקצועי ומקיף שכולל בתוכו שמאי מקרקעין, עו"ד וצוות של מנהלי פרויקטים אשר מתנהלים מול רשות מקרקעי ישראל ושאר הגופים לטובת הבטחה שהתהליך יתנהל בצורה ברורה, מהירה ויעילה, תוך שמירה על האינטרסים שלכם והימנעות מהפתעות בלתי צפויות בהמשך הדרך.
שאלות ותשובות נוספות על רכישת נחלה
מהם ההבדלים המרכזיים בין רכישת נחלה לרכישת נכס מגורים רגיל?
רכישת נחלה שונה מהותית מרכישת נכס מגורים רגיל בכמה היבטים: נחלה כוללת שטח חקלאי מלבד אזור המגורים, פוטנציאל זכויות יורת גדול בדרך כלל מנכנסי מגורים אחרים ( כמות יחידות דיור, פעילות לא חקלאית , מבני חקלאות), הזכויות עד היום היו במעמד של "בר רשות" ויהפכו לחכירה לדורות להבדיל מנכסים אחרים שלרוב נמצאים כבר בחוזה חכירה או בעלות פרטית, קיימות מגבלות על פיצול ושימושים, הליך העברת זכויות הינו מורכב יותר, התשלומים וההיטלים ייחודיים למגזר החקלאי. כמו כן, ישנם גופים נוספים שקשורים לתהליך, בין היתר האגודה החקלאית.
אילו עלויות נוספות קיימות ברכישת נחלה מלבד מחיר הרכישה עצמו?
מלבד מחיר הרכישה, יש להביא בחשבון עלויות נוספות כגון: דמי רכישה, מס רכישה על דמי הרכישה, דמי הסכמה לרמ"י (אחוז מסוים משווי הנחלה), היטל השבחה במקרה של שינויי ייעוד קודמים, מס רכישה (שעשוי להיות גבוה יותר בשל שווי הנחלה), עלויות הסדרת שימושים חורגים אם קיימים, הוצאות משפטיות מוגברות בשל מורכבות העסקה, ועלויות שמאות מקיפה. חשוב לערוך תחשיב מדויק של כלל העלויות טרם ההחלטה על רכישה.
מהן המלכודות הנפוצות בתהליך רכישת נחלה וכיצד ניתן להימנע מהן?
מלכודות נפוצות ברכישת נחלה כוללות: התעלמות משימושים חורגים קיימים שעלולים להוביל לקנסות, אי-הבנה של זכויות הבנייה האמיתיות, חתימה על הסכם לפני בדיקה מקיפה של מצב הנחלה מול רמ"י, אי-התייחסות לחובות היסטוריים של הנחלה, והסתמכות על הבטחות בעל-פה של המוכר. כדי להימנע ממלכודות אלו, חיוני לעבוד עם אנשי מקצוע המתמחים בנחלות, לבצע בדיקת נאותות מקיפה, לקבל חוות דעת שמאית מפורטת, ולוודא שכל ההסכמות מעוגנות בכתב עם התניות מתאימות להגנה על הרוכש.
