תוכן עניינים
פיצול נחלה
נחלה היא שטח המחולק לשניים. חלק אחד ממנה הוא חלקת המגורים , והשני מיועד לפעילות חקלאית. רשות מקרקעי ישראל מתירה, בתנאים מסוימים, לבעלי הנחלה לפצל חלק משטח חלקת המגורים , ובכך לייצר מחלקת המגורים 2 מגרשים נפרדים.
על פי הגדרת רשות מקרקעי ישראל- "פיצול מגרש- חלוקת מגרש ,המוחכר על פי חוזה חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן ,המאפשר לבנות על המגרשים שנוצרו מספר יחידות דיור גדול יותר או מס' מבנים אחרים גדול יותר, מכפי שהותר עפ"י חוזה החכירה, ובלבד שאחד המגרשים הינו מגרש מבונה".
כלומר פיצול נחלה במשק חקלאי מאפשר לפצל חלק מחלקת המגורים לחלקה עצמאית נפרדת (שטח בגודל 500 מ"ר לרוב עם זכויות בניה של יח"ד אחת).
כיום פיצול נחלה אפשרי מבחינת רשות מקרקעי ישראל, החלטה אשר יצרה מהפך בצורת התיישבות זו. על פי החוק, ניתן להעביר את הזכויות בשטח הנחלה המפוצל לבן משפחה או למכור אותו לצג ג'.
האם פיצול נחלה הוא כדאי?
פיצול נחלה כרוך בהוצאות כספיות שונות, עלות אדריכל להכנת התב"ע לפיצול, מדידות, שמאים, עו"ד , תשלומים עבור רשות מקרקעי ישראל, מס רכישה, היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, אגרות והיטלים שונים.
יתרון משמעותי גדול בפיצול נחלה הוא יצירת מגרש נפרד בשטח הנחלה, מגרש עם חוזה כמו מגרש בהרחבה. דבר , אשר מקנה פתרון לבעיות הירושה בין בני המשפחה ,בכך שנוצרה חלקת מגורים נפרדת, אשר מקנה זכויות בניה נוספות.
פיצול נחלה חברת boost
תהליך פיצול נחלה מותנת במספר תהליכים ותנאים מקדימים:
1. הסדר של כל שימוש לא מוסדר בנחלה
2. תשלום של 3.75% מערך חלקת המגורים
3. רישום של חלקה א' בטאבו
כיצד ניתן לפצל נחלה?
הליך פיצול נחלה במשק הינו הליך מורכב, אשר יכול להימשך כשנתיים שלוש, ודורש עבודה עם מספר בעלי מקצוע (מודדים, אדריכלים , עורכי דין ושמאים) . הליך הקצאת הזכויות במגרש מחייב בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ובתשלום מס רכישה והיטל השבחה,כמובן עם רשויות התכנון והבניה בישראל.
כדי לבצע את הליך הפיצול יש לבצע תחילה הסדרה כוללת למשק, לאחר מכן להכין תוכנית תב"ע לפיצול אשר נדרשת באישור הוועדה המקומית , הוועדה המחוזית ורשות מקרקעי ישראל. כאשר התב"ע מאושרת תתבצע עסקה מול רמ"י ע"פ שומה פרטנית במסלול של 33% משווי המגרש המפוצל + מע"מ .
בנוסף לעסקה יש לבצע תוכנית תצ"ר (תוכנית לצרכי רישום) מול מיפוי ישראל על מנת לרשום את המגרש החדש כמפוצל מהנחלה.
* נקודה חשובה – כאשר מפצלים מגרש מנחלה, המגרש החדש גורע מתוך הנחלה זכויות בניה למגורים ולכן יש לבחון לעומק את ייתרת זכויות הבניה שנשארות על הנחלה וזכויות הבניה שעוברות למגרש המפוצל.
בחינה זו תתן אינדיקציה טובה יותר עבור ההחלטה בביצוע העסקה מול רשות מקרקעי ישראל בגין היוון מלא של הזכויות או ביצוע תשלום מינימלי עבור המגרש המפוצל.
בתהליך שכזה ייעוץ, תכנון וליווי נכון יכול להיות ההבדל בהצלחת התהליך, קיצור הזמנים, העלויות וניצול מירבי של ההטבות בחוק.
שאלות ותשובות אודות פיצול נחלה
- מהו פיצול נחלה ולמה כדאי לבצע אותו?
פיצול נחלה הוא תהליך שבו מפרידים את חלקת המגורים (עד 2.5 דונם) משאר שטח הנחלה החקלאית. הפיצול מאפשר לבעלי הנחלה להעביר את זכויות הבעלות על בית המגורים הנוסף לילדים או למכור אותו לצד שלישי, תוך הפיכתו ליחידה עצמאית עם טאבו נפרד. התהליך מגדיל משמעותית את ערך הנכס ומאפשר גמישות רבה יותר בניהול הנכסים המשפחתיים. - כמה זמן אורך תהליך פיצול נחלה ומה הוא כולל?
תהליך פיצול נחלה אורך בממוצע בין שנה לשנתיים, תלוי במורכבות המקרה והרשויות המעורבות. התהליך כולל מספר שלבים מרכזיים: קבלת אישור מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הסדרת היתרי בנייה אם נדרש, תשלום דמי היוון, והכנת תצ"ר (תכנית לצורכי רישום). כל שלב דורש התמודדות מול גורמים שונים והגשת מסמכים ותכניות מתאימות. - מהן העלויות הכרוכות בפיצול נחלה?
העלויות של פיצול נחלה מורכבות ממספר רכיבים: דמי היוון לרמ"י (שיעור מסוים משווי המגרש המפוצל), שכר טרחת עורך דין, הוצאות תכנון ומדידה, אגרות לוועדות התכנון, והיטלי השבחה אם נדרשים. סכום העלויות הכולל משתנה בהתאם למיקום הנחלה, גודל השטח המפוצל, וערך הקרקע באזור. מומלץ לערוך בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה לפני תחילת התהליך.
במסגרת הפעילות של BOOST פיתוח נכסים בע"מ אנו נותנים ליווי וייצוג מלא מול הוועדות והרשויות השונות על מנת להקל על הלקוח, לבצע הערכת עלויות וכדאיות כלכלית, הגשת התוכניות ע"י צוות אדריכלים מקצועי, ליווי משפטי לכל אורך הדרך והשגת הפיצול המיוחל בדרך המהירה והטובה ביותר עבורכם.
ליצירת קשר וקבלת פרטים נוספים:
משרד – 03-3816363
מייל – [email protected]