פעילות לא חקלאית בנחלה

פעמים רבות אנו ניצבים מול ההחלטה השכיחה – לגשת להליך שימוש חורג או פל"ח. אז רצינו לעשות קצת סדר בכדי לעזור לכם לגשת למסלול המתאים ביותר עבורכם.

כיום, יותר ויותר בעלי משקים מעוניינים להקים מבנים לשימושים שאינם לצרכי חקלאות בנחלה, הסיבות לכך הם רבות אם זה שימוש לצרכי העסק של בעל הנחלה,פיתוח המשק ויצירת הכנסה פאסיבית, הקמת פעילות חדשה במשק או העברת העסק משכירות בחוץ למבנה פרטי בנחלה. בשביל להשיג את המטרות האלו ועוד הרבה אחרות עומד בעל הנחלה בפני ההחלטה הגורלית האם לגשת להיתר לשימוש חורג או להיתר למבנה פל"ח.

אז מה זה שימוש חורג בעצם ?

היתר לשימוש חורג הוא היתר זמני שניתן למספר שנים מוגבל, בדרך כלל בין 5-10 תלוי בוועדה המקומית (ולפעמים גם במחוזית). ההיתר יינתן אך ורק על מבנה העומד בהיתר קבוע כך שלאחר תום תקופת ההיתר לשימוש חורג, יחזור המבנה לעמוד בהיתר של שימושו המקורי. על כן, אנו מבינים שההיתר לשימוש חורג הוא בעצם הענקת זכות שימוש, במבנה קיים, השונה מהשימושים המגודרים בתוכניות החלות על המשק, ותמיד לפרק זמן מוגבל. לכן כעת, שנרצה לקבל את ההחלטה האם לגשת להיתר לשימוש חורג ניקח בחשבון את תקופת השימוש שנרצה לעשות במבנה ונזכור שהיא מוגבלת, נצטרך לבחור איזה מבנה נסב לשימוש הרצוי, וכמובן את העלויות והזמנים שבתהליך. 

השימושים המותרים תחת הגדרת שימוש חורג (בדומה לפל"ח) נתונים לסמכות וועדת התכנון ובדרך כלל הם: מבני אחסנה ותעשיה או מלאכה, מבני אירוח כפרי (צימרים), משרדים, גני ילדים ועוד. ההגבלה היא למבנים של עד 500 מ"ר, ואילו הוועדה יכולה להחליט שגם פחות עבור שימושים שונים.

שאלות ותשובות מרכזיות ביחס לשימוש חורג ופל"ח

שימוש לא חקלאי בנחלה למעט בתי המגורים המותרים , מהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה היות והשימוש נוגד השימושים המותרים בתכניות המתאר השונות. 
על מנת להכשיר מבנה לתעסוקה שאינה חקלאית, יש להגיש בקשה להיתר בהתאם לשימוש המבוקש לרשויות התכנון לקבל את אישור רמ"י באמצעות עסקה כספית.

מגוון השימושים הוא רחב מאוד אך יש לקחת בחשבון שכל מושב/מועצה שביצעה תב"ע לפל"ח יכלה לבצע החרגות ולבחור את השימוש אשר יהיו מותרים.
השימושים הנפוצים ביותר הם: תיירות כפרית (צימרים), אחסנה ותעשייה קלה, מלאכה, משרדים, גני ילדים ועוד.

הזכות להקמת מבנה פל"ח צריכה להיות מתוקף תב"ע המאשרת זו ובה יפורטו כלל השימושים המותרים וההגבלות. נכון להיום לא בכל המושבים עוד קיימת תב"ע שכזו. ולכן הפתרון לאותם מושבים הוא לגשת לעסקה של שימוש חורג ( היתר זמני בדרך כלל ל5 שנים וניתן לחדש אותו) אשר לא מצריך תב"ע אבל הוא יינתן אך ורק על מבנה העומד בהיתר קבוע כך שלאחר תום תקופת ההיתר לשימוש חורג, יחזור המבנה לעמוד בהיתר של שימושו המקורי.

כל עוד לא קיימת תב"ע אשר מאפשרת לגשת לעסקת פל"ח, יהיה עלינו לבחור באחת מהאופציות הבאות:
1. לגשת לתהליך של שימוש חורג ( היתר זמני ) – יש לקחת בחשבון שעל מנת לגשת לתהליך שכזה, יש צורך שהמבנה המדובר יהיה בהיתר (לדוגמה- היתר חקלאי ) ולאחר מכן נוכל להגיש בקשה לשימוש חורג.
2. לגשת לשינוי תב"ע נקודתי – במצב זה נבצע הכנה של תב"ע פרטנית לאותו המשק אשר תאפשר את השימוש במבנה כשימוש לפעילות חוץ חלקאית (יש צורך להדיר מראש את סוג השימוש). לאחר אישור התב"ע וכניסה לתוקף נוכל לאשר את המבנה תחת ההגשה של פל"ח ולגשת לעסקה מול רמ"י.

בשנים האחרונות תהליך האכיפה הולך ומתגבר עם הזמן. ישנן דרישות להריסה של מבנים ללא היתר וקנסות עבור דמי שימוש בהתאם לסוג השימוש שבוצעו .
הקנסות וההלכים המשפטיים בגין השימושים שנעשו במהלך השנים מגיעים לסכומים לא פרופורציונליים.

בשתי המקרים החישוב יבצע בהתאם להערכת שמאי מטעמם אשר יעריך את ערך הקרקע וסוג השימוש.
*בעסקת שימוש חורג – כל שנה בהיתר של שימוש חורג מחושבת לפי 5% משווי הזכות בתוספת מע"מ.

* בעסקת פל"ח – 91% בתוספת מע"מ, אך יקבל את הזכות ל49 שנים.
מידה והיטל ההשבחה חל על בעל הנחלה התשלום יהווה 46% משווי הזכות בתוספת מע"מ.

הפירוט המלא לחישוב – מופיע בתוכן המאמר בהמשך

היות והחישוב לשובר התשלום עבור פל"ח או שימוש חורג דורש שומה פרטנית. בחישוב השומה יתבצע קיזוז ערך הקרקע שהוונה. שווי החצר משמעותי ולכן התשלום עבור פל״ח קטן משמעותית.

פעילות לא חקלאית בנחלה

פתרון נפוץ: לעיתים קרובות פונים אלינו בעלי משקים המעוניינים לקבל היתר לשימוש חורג אך אין להם מבנה קיים שאותו יוכלו להסב לשימוש חורג. לכן קיימת האפשרות לבצע שתי הגשות במקביל (בהתאם להנחיות הוועדה ודרישות משרד החקלאות ), אחת לשימוש המקורי של המבנה (חקלאות, מגורים או שטח שירות), ואחת להיתר לשימוש החורג הזמני.

זמנים: היתר לשימוש חורג ברוב המקרים הוא בסמכות הוועדה המקומית בלבד, מה שמקצר את זמני התהליך משמעותית. היתרים אלו נעים בדרך כלל בין 6-18 חודשים (חצי שנה – שנה וחצי). כמובן שהזמנים משתנים מוועדה לוועדה וכל פרויקט בכל משק משתנה מאחד לשני. ככל והבקשה לשימוש חורג היא למבנה הנמצא בתוך חלקת המגורים, הסמכות לניתנת ההיתר היא בוועדה המקומית. כאשר מבקשים היתר לשימוש חורג על קרקע חקלאית הנטייה ברוב המקרים להעביר את ההחלטה לסמכות הוועדה המחוזית מה שיכול להאריך את התהליך.

עלויות: מעבר לעלויות הבניה, העמידה בדרישות כיבוי אש ושאר הרשויות שונות, העלות העיקרית היא רכישת הזכות מרשות מקרקעי ישראל. רמ"י ידרשו עבור כל שנת שימוש חורג כ-5% משווי הזכות בתוספת מע"מ. כיום לא קיימת גמישות בפריסה לתשלומים והרשות מבקשת את כל הסכום עוד בשלב החתימה על ההיתרים.

עולה השאלה מה היא שווי הזכות? ובכן, שווי הזכות הוא שווי הקרקע למ"ר, עבור השימוש הרצוי, על פי שומה פרטנית שתצא מטעם שמאי רמ"י, כפול שטח המבנה במ"ר. לדוגמא בעל נחלה שרצה לקבל היתר לשימוש חורג ל-5 שנים למבנה אחסנה בגודל 500 מ"ר, קיבל משמאי רמ"י שהעריך את השווי של 500 מ"ר קרקע בשימוש אחסנה באיזורו בכ-842,000 ₪. על כן, בעל הנחלה נדרש לשלם 210,500 ₪ המהווים 25% משווי הזכות (5% לשנה כפול 5 שנים = 25%) וכל זה בתוספת מע"מ. ובכך רכש את הזכות להשתמש במבנה הקיים במשק כמבנה אחסנה ל-5 השנים הבאות. בסופם אם ירצה בעל המשק לחדש את ההיתר יידרש לחזור על התהליך שוב והפעם השומה תתעדכן לפי ערך קרקע גבוהה יותר שכן מחירי הקרקעות רק עולים עם חלוף הזמן.

כאשר אנו מבצעים תכנון אסטרטגי למשק, אנו מגיעים למסקנה שבעל נחלה המעוניין לקבל זכות שימוש (שאינה למגורים או חקלאות) קצרת טווח, יתאים הליך היתר לשימוש חורג, שכן יימנע מתשלום כבדים עבור פל"ח, ולכן חשוב לדעת את העלויות עוד לפני התחלת התהליך. לעומת זאת כאשר אנו רואים שהשימוש הרצוי במבנה הוא ארוך טווח נמליץ לגשת לכיוון הליך קבלת היתר למבנה פל"ח.

עלויות בפעילות חוץ חקלאית בנחלה

מבנה פל"ח (פעילות חוץ חקלאית)

הקמת מבנה פל"ח נעשית נפוצה יותר ויותר, שכן הפל"ח מקנה לבעל הנחלה מגוון שימושים רחב ובהם: תיירות כפרית (צימרים), אחסנה ותעשייה קלה, מלאכה, משרדים, גני ילדים ועוד. הזכות להקמת מבנה פל"ח צריכה להיות מתוקף תב"ע המאשרת זו ובה יפורטו כלל השימושים המותרים וההגבלות. יש לשים לב לא בכל המושבים עוד קיימת תב"ע שכזו. 

בכל תב"ע של פל"ח מפורטים השימושים המותרים, היקף הפעילות המותר בכל שימוש, גובה ושטח  מבני הפל"ח עבור כל שימוש ושעות פעילות או דרישות מיוחדות. יש לשים לב שכל שימוש עלול לגרור דרישות שונות מרשויות שונות כגון כיבוי אש, משרד התיירות, משרד הבריאות הכל בהתאם לשימוש המבוקש. הקמת מבנה פל"ח תתאפשר רק בשטח 2.5 דונם שבחלקת המגורים ללא אפשרות להקים מבנה פל"ח על אדמה חקלאית.

זמנים: זמני הליך היתר לפל"ח הם דומים לזמני היתר לשימוש חורג, ונעים בין 6-18 חודשים הכל תלוי בוועדת התכנון הרלוונטית.

עלויות: בדומה להיתר לשימוש חורג, גם בהיתר למבני פל"ח העלויות העיקריות הן לרמ"י, אך הם משמעותיות הרבה יותר. התשלום הפעם יהיה 91% משווי הזכות בתוספת מע"מ, כאשר חלף היטל השבחה יחול על הרשות. כלומר במידה ובעל הנחלה לא ישלם היטל השבחה לוועדה לתכנון הוא ישלם 91% משווי הקרקע של השימוש המבוקש בתוספת מע"מ. במידה והיטל ההשבחה חל על בעל הנחלה התשלום יהווה 46% משווי הזכות בתוספת מע"מ. תשלום היטל ההשבחה לוועדה משווה את החלופות כך שבדרך כלל אין "חלופה מועדפת" אך גם כאן יש להבין שכל מקרה ייבחן לגופו.

נחזור לדוגמא של בעל המשק שרצה לרכוש זכות לשימוש במבנה אחסנה בגוד ל500 מ"ר. גם בהיתר לפל"ח הוא יקבל משמאי רמ"י שיעריך את שווי הקרע לפי השימוש, אך התשלום יהיה שונה. במקום לשלם 5% לשנה מ842,000 ₪, הפעם ישלם בעל המשק 91% בתוספת מע"מ מהסכום, אך יקבל את הזכות ל49 שנים. נכון התשלום משמעותית גבוה יותר (766,000 ₪ לעומת 210,000 ₪). יתרון נוסף בתהליך זה שרכישת הזכות בפל"ח היא לפי השמאות הנוכחית בשונה לשימוש חורג אשר בכל חידוש מתעדכן שווי הקרקע מידי תקופה.

פתרון שכיח: נחלות אשר ביצעו תהליך היוון נחלה, שבו רכשו את מלוא הזכויות למגורים בנחלה , ההליך כלל בתוכו רכישת קרקע למגורים שמהווה "חצר". רכישת החצר בהליך ההיוון, באה לידי חשבון כאשר בעל הנחלה בא לבצע רכישת זכות של פל"ח, שכן כעת הוא מוותר על ה"חצר" שהייתה לו ואותה רכש (היוון) ובמקומה מקים מבנה פל"ח. קיזוז שווי החצר מקצץ משמעותית את עלות הפל"ח ויש לשם לב לכך בנחלות מהוונת שנהנות מיתרון זה. ברוב המקרים נחלות מהוונות אלו נחלות שנרכשו לאחרונה ושולמו עבורם דמי רכישה בעת רכישת הנחלה (אפילו שקיימת האפשרות לכל בעל משק להוון את הנחלה שלו בכל רגע).

אנו מזמינים אתכם להתייעץ איתנו בכל הנוגע להליכי פל"ח, שימוש חורג, או הקמת מבנים בנחלה בכדי לגשת להליך המתאים עבורכם ולקבל הבנה על מה שאתם עתידים לעבור ולשלם בכל תהליך שתבחרו. ייעוץ נכון יוכל לחסוך לכם כעשרות עד מאות אלפי שקלים.

לפרטים נוספים ותיאום פגישת ייעוץ-
טלפון משרד – 03-3816363
מייל – info@boost-k.com