מהי פרצלציה?
פרצלציה הינה הליך תכנוני-קנייני שמטרתו חלוקת מקרקעין ליחידות קטנות יותר. במסגרת תהליך זה, שטח קרקע גדול מחולק למגרשים נפרדים, כאשר כל יחידה מקבלת זיהוי עצמאי ומספר רישום חדש במרשם המקרקעין (טאבו).
בהקשר של נחלה חקלאית, פרצלציה מאפשרת להפריד חלקה מתוך חלקת המגורים ולהפוך אותה לישות נפרדת, דבר המקל על ניהול הזכויות בקרקע ומאפשר גמישות רבה יותר בשימוש בה.
במסגרת התהליך, מתבצעת הפרדה פיזית ורישומית בין חלקת המגורים לבין השטח החקלאי, תוך התייחסות לזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בכל חלק.
פיצול נחלה, פרצלציה, פיצול מגרש ועוד, כל אלו שמות להליך שבו מפצלים את הנחלה ל-2 חלקות נפרדות. פיצול נחלה הוא פתרון נפוץ לחלוקה בין יורשים, סכסוכים משפחתיים ובעיות כלכליות של בעלי הנחלה.
הליך פיצול הנחלה מאפשר להפוך חלק מחלקת המגורים שבמשק לחלקה נפרדת (פרצלציה ) בפני עצמה, כך שאותה ניתן להוריש, לתת במתנה או למכור לבעלים נפרד מבעל הנחלה. הליך פיצול הנחלה מפריד מגרש בגדלים של בין 350-500 מ"ר (בדרך כלל), ומאפשר הקמת יחידת דיור נפרדת מהמשק על המגרש. ניתן לפצל גם מגרש ריק וגם מגרש עם בית בנוי, הכל בהתאם למצב הבנוי בנחלה. רבים לא מודעים לכך אך כיום, ניתן גם לפצל שתי מגרשים מנחלה!
מה עליי לעשות בכדי לפצל מגרש מנחלה?
בכדי לפצל מגרש מנחלה יש מספר תנאים שחשוב להכיר לפני הכניסה לתהליך:
- על המשק להיות מוסדר על כל חלקיו. מתלבטים איך להסדיר? מעוניינים לדעת אם המשק שלכן מוסדר? פנו אלינו או למידע נוסף על הסדרת נחלה–
- היוון נחלה – התנאי השני לפיצול נחלה הוא ביצוע עסקה מול רמ"י להיוון הזכויות כאשר יש כמה מסלולים אפשריים. למידע נוסף בנושא היוון
- תב"ע (תוכנית) תקפה לפיצול – על הנחלה חייבת לחול תכנית תקפה המאפשרת פיצול מגרש מנחלה. התוכנית יכולה להיות כחלק מהתב"ע המושבית או כתב"ע פרטנית שנעשתה עבור המשק הספציפי. בתוכנית זו נציין את זכויות הבניה במגרש המפוצל והזכויות שישארו במשק, את ההנחיות להקמת מבנים במגרש המפוצל ואת גבולות המגרש המפוצל.
- השארת בית מגורים אחד לפחות עם זכויות של 160 מ"ר בנחלה – בכל תוכנית לפיצול שתהיה עלינו להשאיר בית מגורים אחד לפחות בנחלה, כלומר לא ניתן לפצל מגרשים כך שנבחלה לא ישאר בית מגורים קיים! לדוגמא: אם קיימת תוכנית בה בנחלה יהיה מותר 2 בתים בלבד, ומתוכה נפצל 2 מגרשי מגורים, לא ישאר בנחלה אף בית מגורים ולכן התוכנית נוגדת את החלטות רמ"י. על כן, במקרים כאלה יש להכין תוכנית שתאפשר הקמת 3 יח"ד במשק ומתוכם נוכל לפצל 2 מגרשי מגורים. חשוב להדגיש שבנחלה חייב להישאר בית אחד בנוי!
- תצ"ר – תוכנית לצרכי רישום – לאחר כניסת התב"ע לתוקף ובכדי לבצע עסקה לפיצול מול רמ"י יש לרשום את המגרש שפוצל כחלקה נפרדת מהנחלה (פרצלציה). הליך זה נעשה מול מפ"י שרושמים את החלקה החדשה ומסמנים את הגבולות החדשים שיצרנו.
אז למה בעצם בעלי נחלות מעוניינים לפצל מגרש מתוך הנחלה ?
היתרון המרכזי בפיצול הוא היכולת לייצר יחידת מגורים נפרדת מהמשק ובכך לפתור סכסוכים רבים, לבצע חלוקה נאותה ולהקנות ישות משפטית נפרדת לאדם אחר מבעל הנחלה.
מעבר לכך, בפיצול הנחלה טמון פוטנציאל כלכלי רווחי לבעל נחלה, כך שניתן לראות בשנים האחרונות שבעלי משקים בוחרים לפצל מגרש מתוך הנחלה ולהפריד אותו בפרצלציה על מנת למכור אותו ולייצר עבורם רווח כלכלי.
אז מה בעצם השלבים הנדרשים ?
1. הסדרה של המשק על כל חלקיו – הוצאת היתר בניה לכלל המבנים הקיימים בנחלה.
2. הכנת תב"ע פרטנית או תב"ע מושבית אשר מאפשרת את זכות הפיצול
3. במידה ויש תב"ע מושבית אשר מאפשרת לבצע פיצול מגרש מנחלה נדרש להכין תשריט איחוד וחלוקה.
4. כניסה למסלול חכירה לדורות במסלול של 3.75%
5. דיווח לרשויות המס – תשלום של מס רכישה
6. הכנת תצ"ר – תוכנית לצרכי רישום כדי לשלים את הפרצליה ע"י הפרדת חלקות במיפוי ישראל.
7. הפרדת חלקות בטאבו בהתאם לתצ"ר שבוצע
8. עסקה מול רשות מקרקעי ישראל עבור המגרש המפוצל – תשלום של 33%
9. דיווח לרשויות המס – תשלום של מס רכישה
10. הפרדת חוזים ברמ"י
11. רישום חוזי החכירה הנפרדים בטאבו על שם החוכרים
במידה ונבחר לגשת לעסקת דמי רכישה – כלומר תשלום של היוון מלא על חלקת המגורים (2.5 דונם), תשלום המגרש המפוצל יהיה כלול במחיר ולא נדרש בעסקה נוספת המצוינת בסעיף 8 ו9.
חברתנו מתמחה בפיצולי נחלות ותדע לבצע עבורכם את כל התהליך מהתחלתו ועד לסיומו כולל איגוד כלל בעלי המקצוע הדרושים להשלמת התהליך בהצלחה. הליווי שלנו כולל גם התנהלות מול הרשויות השונות וקידום התיק בין הגופים השונים, ליווי וייעוץ שוטף לאורך כל הדרך, תכנון מקדים והכנת המשפחה לתהליך מכל הבחינות.
מעוניינים לדעת כמה יעלה פיצול מגרש אצלכם בנחלה? פנו אלינו לקבלת מידע נוסף בנושא.
שאלות ותשובות נפוצות
שאלה 1:
האם ניתן לבצע פרצלציה בכל נחלה חקלאית?
תשובה:
לא בהכרח. האפשרות לבצע פרצלציה תלויה במספר גורמים משמעותיים. התב"ע החלה על השטח חייבת לאפשר את החלוקה המבוקשת, וגודל הנחלה חייב לעמוד בדרישות המינימום המותרות באזור. בנוסף, נדרשת הסכמה של הגופים הרלוונטיים כמו רמ"י והוועדה המקומית, וכן יש לוודא שאין מגבלות תכנוניות ספציפיות המונעות את ביצוע הפרצלציה בנחלה המדוברת. לסיכום , כל נחלה היא לגופה ויש לבחון את הדברים טרם הכניסה לתהליכים הרגולטוריים.
שאלה 2:
כמה זמן אורך תהליך של פיצול מגרש מנחלה עד לסיום הפרצלציה?
תשובה:
תהליך הפרצלציה הינו הליך ארוך שיכול לקחת שנתיים ואפילו שלוש . משך הזמן המדויק תלוי במספר גורמים משמעותיים: האם יש צורך בהסדרה מקדימה של הנחלה? האם קיימת תב"ע המאפשרת את זכות הפיצול ? האם מדובר בנחלה מהוונת ? כל אחד מהשאלות הנ"ל הוא עוד מרכיב בתוך התהליך הרגולטורי אשר מאריך את התהליך.
שאלה 3 :
כמה עולה לבצע פרצלציה למגרש מפוצל ?
תשובה:
עלויות פיצול המגרש תלויות בערך הקרקע שבו הנחלה נמצאת (שווי במרכז הארץ שונה משווי בפריפריה) ומהזכויות שקיימות במגרש המפוצל (ככל שיהיו בו יותר זכויות כך נשלם יותר).
העלויות כוללות בתוכן את המרכיבים העיקריים הבאים:
תשלום עבור היוון הנחלה – דמי חכירה 3.75% או דמי היוון 33%
תשלום דמי היוון עבור המגרש המפוצל – 33% משווי המגרש המפוצל
תשלום היטלי השבחה – לועדת התכנון והבניה
תשלומים למיסוי מקרקעין – כגון מס שבח, מס רכישה אם יש וכו'
תשלומים לבעלי מקצוע עבור ביצוע התהליך
כל אלו יחד מסתכמים לסכומים לא מבוטלים שכדאי לדעת עוד לפני היציאה לתהליך!
