תוכן עניינים
חריגות בנייה
חריגות בנייה מתייחסות לכל אותם המקרים בהם בעלי נדל"ן בונים או מגדילים שטח מבנה ללא היתר בנייה. בנייה זו היא אינה חוקית ,והאכיפה בתחום מתייחסת להריסה של מבנים לא חוקיים, קנסות ועונשי מאסר בפועל.
שימוש ,שאינו מורשה / הפרה , מתייחס לשימוש ,שאינו מותר על פי תנאי החוזה ,שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל לבין בעל הזכויות במקרקעין, או על פי תנאי חוזה המשבצת.
כלומר, כל בנייה או שימוש, שלא נעשה בהתאם להסכם ולחוקים של הרשויות השונות ,נחשב כעבירת בנייה או שימוש חורג.
מהי חריגת בנייה? וכיצד מטפלים בהסדרת חריגות בנייה?
כל מבנה במדינת ישראל חייב בהיתר בנייה כחוק. חריגת בנייה יכולה לגרור עונשי מאסר וקנסות, אולם עדיין רבים לוקחים את הסיכון ובונים ללא היתר חוקי. כל בנייה או הרחבה של מבנה, אשר נעשו ללא קבלת היתר בנייה, וכל שימוש במבנה ,שלא על פי השימושים הרשומים בחוק ,נחשבים לעבירה על החוק.
כיום, משאב הקרקע הוא יקר ערך ,ולכן ניתן לראות ,כי ישנה החמרה של הרשויות בהליכי הפיקוח.
מצד אחד קיים הרצון לשווק קרקעות נוספות למגורים ,אך מנגד קיים הרצון לבצע את ההליכים בצורה תקינה ומסודרת לפי התקנות של ועדות התכנון (הגשת תוכניות אשר התב"ע התקפה באותו המיקום מקנה את זכויות הבניה הנדרשות) ורשות מקרקעי ישראל.
מהו החוק בנוגע להסדרת חריגות בנייה?
הבניה הבלתי חוקית ושימוש במבנים יכלול לגרור אחריו אכיפה ע"י מספר רשויות:
רשות מקרקעי ישראל , ועדות התכנון והבניה, הסוכנות היהודית ומשרד החקלאות.
חריגת בנייה היא עבירה פלילית ,ולכן לכל רשות יש את הזכות לדרוש בתביעה עבור הבניה הבלתי חוקית החל מקנסות עבור שימוש לא חוקי במבנה ועד לצווי הריסה.
הליכים שכאלו יכולים לגרור בקשות להצגת מסמכים והוכחה על השילומים לרבות תשלומי ארנונה לרשות לאורך השנים, קבלות על הבנייה, שרטוטים, תצלומים ועוד.
דרכי האכיפה, הסיכונים שבכך וחשיבות הסדרת המצב הקיים-
בשנים האחרונות תהליך האכיפה הולך ומתגבר עם הזמן. הרשויות השונות שולחות פקחים, ישנן דרישות להריסה של מבנים ללא היתר וקנסות עבור דמי שימוש או דמי היתר על מטרז' נוסף שנבנה. ברוב התביעות ניתן לראות ,כי הדרישה לתשלום עבור השימושים ,שנעשו במהלך השנים ,היא עבור 7 שנים אחורה, מה שהופך את הסכומים לגבוהים מאוד.
לכן חשיבות הסדרת הנחלות הינה גבוה ביותר . מעבר לביקור הפקחים בשטחכל ביצוע פעולה ,אשר נרצה לבצע במשק, החל מהעברת זכויות, קבלת היתרי בניה עבור מבנים חדשים ועד לפיצול נחלה מחייבות כתנאי סף את הסדרת כל השימושים, הקיימים בנחלה.
בעבר היה ניתן להגיש שימושים חדשים נוספים לוועדות ולמנהל ללא קשר למצב הקיים בנחלה. כיום כל פעולה או הליך משפטי ,שיוגש לרשויות הרלוונטיות ,יכול לסכן את בעל הנחלה בקנסות והליכים משפטיים במידה והנחלה אינה מוסדרת.
המצב הקיים ודרכי האכיפה של הרשויות דוחק את בעלי הזכויות להצהיר על המצב הקיים, להגיש תוכניות עבור קבלת היתרים ואף להרוס מבנים ,שלא עומדים בתנאי התב"ע המקומית.
כיצד מתנהל הליך פלילי של עבירת בנייה?
כאשר אדם מורשע בעבירת בנייה ו/או שימוש שלא ע"פ החוק במבנים קיימי, ברוב המקרים בית המשפט ידרוש את השבת המצב לקדמותו, הפסקת השימושים החורגים תוך כדי הקצבת זמן להסדר היתר בנייה חוקי מהמוסדות הרלוונטיים. במקרים אלה הריסת המבנה לא מתבצעת, אולם ההליך הפלילי בפני עצמו אינו מהווה תחליף להיתר בנייה או תקופת הכשר. על מנת לבצע הערכת דרישה לתשלום עבור קנסות בגין שימושים שנעשו, תבצע הרשות שומה פרטנית ע"י שמאי מקרקעין להערכת שווי השימוש בהתאם למיקום ולסוג השימוש.
המלצה –
לפני כל הגשת בקשה לרישוי או התחלה של הליך משפטי הקשור לפיצול נחלה חקלאית יש להתייעץ עם בעל מקצוע, אשר מתמחה בעולם הנחלות כדי לקבל מתווה דרך לביצוע הסדרה כוללת למתרחש במשק החל מהשימושים ועד להתאמת המבנים להיתר המקורי.
במסגרת הפעילות של " BOOST פיתוח נכסים בע"מ", אנו נותנים ליווי וייצוג מלא מול הוועדות והרשויות השונות על מנת להקל על הלקוח, לבצע הערכת עלויות וכדאיות כלכלית עבור כל צעד, מהגשת התוכניות ע"י צוות אדריכלים מקצועי, ליווי משפטי לכל אורך הדרך ועד להסדרה המיוחלת בדרך המהירה והטובה ביותר עבורכם.